Analýza: Češi chtějí více bytů. Když se ale staví za jejich domem, často jsou proti

Česko hledá způsoby, jak zrychlit výstavbu nových bytů, samotné stavební řízení je ale jen jednou částí problému. Z analýzy malých developerských projektů, kterou uskutečnila investiční platforma Investown, vyplývá, že v případě každého pátého projektu byly hlavní příčinou zdržení námitky a odvolání sousedů či spolků. Do roka nakonec stihne výstavbu zahájit méně než 5 % projektů.

Analýza tuzemské investiční platformy Investown se zaměřuje na malou výstavbu bytových domů, řadových domů a rekreačních center. Za stavbami o méně než 30 bytových jednotkách obvykle stojí místní malí developeři z regionu, jednání s úřady a spolky je pro ně přesto stejně náročné jako pro velké developerské projekty. Nejčastější překážkou výstavby zůstávají povolovací procesy, stále častějším tématem jsou ale pro developery také námitky a odvolání sousedů a občanských spolků, které se stávají hlavním důvodem zdržení výstavby u 20 % projektů.

“Zaměřili jsme se na proces schvalování malých developerských projektů, typicky výstavbu řadových domů, jednoho bytového domu, případně menšího hotelu. Zatímco splnění všech podmínek stanovených zákonem je pro developery očekávatelnou časovou investicí, ukazuje se, že každý pátý projekt doplatil na jednání se sousedy a místními spolky, což je pro mnohé překvapením,” vysvětluje zakladatel Investownu Alan Pock.

Roky, které ve statistikách nejsou vidět

Oficiální statistiky délky stavebního řízení totiž celý tento proces nezachycují. Ministerstvo pro místní rozvoj výslovně up ozorňuje, že do nich nevstupuje příprava před zahájením řízení ani případná odvolací a soudní fáze. Z průměrné délky povolovacích řízení, která dle ministerstva v loňském roce činila 91 dnů, se ve finále mohou stát i roky.

Analýza Investownu ukázala, že zahájit výstavbu do jednoho roku od získání pozemku se podařilo pouze necelým 5 % projektů. Téměř třetina potřebovala na přípravu jeden až dva roky, zatímco u každého pátého projektu se cesta od získání pozemku k zahájení výstavby protáhla na více než pět let.

Pro developery je proto podstatná nejen délka řízení, ale i celková doba od získání pozemku k zahájení stavby a její předvídatelnost. Během několikaleté přípravy se mohou změnit úrokové sazby i ceny stavebních prací. Projekt připravovaný v roce 2021 tak může vstupovat do výstavby o několik let později s jinými náklady na stavbu i financování, než se kterými počítala původní kalkulace.

„U developmentu je čas proměnnou, která dokáže zásadně změnit ekonomiku projektu. Developer může mít dobře spočítanou cenu pozemku, stavební rozpočet i financování, ale pokud se zahájení stavby posune o několik let, vstupuje do realizace za jiných podmínek. U menších developerů je tento dopad ještě výraznější, protože často nemají velké portfolio projektů, kterým by zdržení jednoho z nich vykompenzovali,“ říká Alan Pock, CEO Investownu.

Ne za mým plotem. Námitky sousedů brzdí každý pátý projekt

Na potřebě nových bytů se lze shodnout snadno, složitější je situace ve chvíli, kdy má nový dům vyrůst v sousedství stávající výstavby. Obavy z dopravy, zastínění nebo změny charakteru lokality mohou vést k námitkám a odvoláním, které přípravu projektu významně prodlužují.

Námitky a odvolání sousedů či občanských spolků byly hlavní příčinou zdržení u každého pátého projektu. Ve srovnání se zajištěním financování, které jako hlavní překážku uvedlo 16 % developerů, tak představovaly častěji zmiňovaný problém.

“Vzpomínám si na dva z našich projektů, které čekají už skoro 10 let na stavební povolení, protože řeší vleklé spory se sousedy. Vedle oprávněných obav místních obyvatel se přitom do jednání někdy promítají i individuální požadavky na kompenzace či úpravy projektu, které mohou celý proces dále prodlužovat, ” ř íká Alan Pock z Investown.

K tomu, aby tempo výstavby stíhalo poptávku, tak chybí víc než jen rychlejší a transparentnější povolovací procesy.

Na problém upozorňuje také Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj, podle níž složité povolování omezuje schopnost nabídky reagovat na poptávku po bydlení. Sedm z deseti oslovených stakeholderů stále považuje český systém za příliš dlouhý a komplikovaný. Než se tak v Česku podaří zrychlit samotnou výstavbu, bude potřeba zkrátit především roky, které jí předcházejí. Než se tak v Česku podaří zrychlit samotnou výstavbu, bude potřeba zkrátit především roky, které jí předcházejí.