Konec snů o vlastním bydlení: šest z deseti Čechů už nečeká, že na vlastní bydlení dosáhne. Roste i počet mama hotelů

Ještě před několika lety si spousta Čechů mohla říct: počkám, až ceny bytů přestanou tak rychle růst. Dnes v tuto možnost prakticky nikdo nevěří. Podle aktuálního průzkumu Generali Investments CEE téměř 88 % lidí bez vlastního bydlení čeká, že to bude ještě těžší než dnes. A není to jen strach z blízké budoucnosti, 73 % Čechů věří, že ceny nemovitostí porostou dál stejným tempem jako dosud. To je nejvyšší podíl za posledních šest let. Ještě v roce 2023 si to samé mysleli jen 4 z 10 Čechů.

Na zlevnění naopak spoléhá málokdo. Že by na realitním trhu mělo dojít k dramatickému obratu a ceny začaly klesat, si myslí pouze 9 % respondentů. „Nejde už jen o to, že lidé považují bydlení za drahé. Z dat vidíme postupnou změnu očekávání. Stále větší část veřejnosti nepočítá s tím, že by se situace během několika let zásadně obrátila k lepšímu, a začíná tomu přizpůsobovat i své dlouhodobé plány. Vlastní bydlení se tak pro část lidí přesouvá z cíle, na který je potřeba déle spořit, do kategorie něčeho, s čím už do budoucna raději vůbec nepočítají,“ říká Marek Bečička, ředitel Real Asset, Generali Investments CEE.

Každý šestý už na vlastní bydlení neodloží ani korunu

Rostoucí ceny se neprojevují jen v tom, jak lidé o bydlení přemýšlejí. Stále více domácností naráží na mnohem praktičtější problém: na konci měsíce jim nezbývá nic, co by mohly odložit stranou na vlastní bydlení. Letos to uvádí 16 % Čechů, tedy přibližně každý šestý. Ještě loni šlo zhruba o každého devátého.

Současně přibývá lidí, kteří samostatné bydlení odkládají. Téměř každý desátý Čech dnes žije u příbuzných nebo přátel, což je nejvyšší podíl za posledních sedm let. Ještě na začátku sledovaného období šlo přibližně o každého dvacátého. Nejvíce je to vidět u mladých lidí. Ve věku 18 až 34 let takhle žije už čtvrtina, tedy víc než dvojnásobek celkového průměru. Takzvaný „mama hotel" nebo „sdílené bydlení“ se tak z okrajového řešení postupně stává součástí české reality. Podobný vývoj přitom vidíme i u sousedů na Slovensku, kde takto dnes žije téměř každý osmý.

6 z 10 Čechů už s koupí vlastního bydlení nepočítá

Čím dál víc Čechů se s myšlenkou na vlastní bydlení rozloučilo úplně. Téměř 62 % z nich počítá s tím, že zůstanou v nájmu nebo u příbuzných a nemovitost si nekoupí. Dalších 24 % nákup zatím jen odsouvá.

Česko má přitom v tomto ohledu nejvyšší podíl ze zemí V4. V Polsku počítá s dlouhodobým setrváním v nájmu nebo u příbuzných přibližně polovina lidí, v Maďarsku a na Slovensku necelých šest z deseti. Vlastní bydlení tak pro část populace přestává být plánem, který stačí o několik let odložit. Pro stále více lidí se mění v možnost, se kterou už ve svém dlouhodobém rozpočtu nepočítají vůbec.

Hypotéka už není nejlepší volba

Zhoršující se dostupnost vlastního bydlení se promítá i do toho, jak Češi porovnávají hypotéku s nájmem. Pouze 27 % lidí dnes považuje hypotéku za výhodnější variantu, což je nejméně ze všech zemí V4. Na Slovensku má stejný názor více než třetina respondentů. „To neznamená, že by Češi přestali vlastní bydlení chtít. Mění se ale podmínky, za kterých se k němu mohou dostat. Za posledních pět let ceny nemovitostí v Praze vyskočily o zhruba 40 procent a úrokové sazby se posunuly z dvou na téměř šest procent. Rozdíl oproti situaci před pěti lety je, nebojím se říci, drastický," dodává Marek Bečička, ředitel Real Asset, Generali Investments CEE.

Splátka průměrné hypotéky se za pět let prakticky zdvojnásobila

Před pěti lety činila průměrná hypotéka přibližně 3,2 milionu korun. Při třicetileté splatnosti vycházela její modelová měsíční splátka zhruba na 12 900 korun. Dnes si Češi v průměru půjčují už 4,6 milionu korun
a modelová splátka dosahuje přibližně 25 500 korun měsíčně. Domácnost tak musí každý měsíc najít přes 12 tisíc korun více než před pěti lety. Mzdy přitom tak rychle nerostly. Zatímco průměrná mzda za pět let vzrostla o 33 %, splátka průměrné hypotéky se zvýšila o 97 %. Před pěti lety tak splátka spolkla necelou polovinu čisté mzdy, dnes už téměř dvě třetiny.

„Pro domácnost je podstatné, kolik peněz jí po zaplacení nákladů na bydlení skutečně zůstane. Pokud mzda roste podstatně pomaleji než měsíční splátka, musí lidé stále větší část příjmu vyčlenit jen na střechu nad hlavou. To přirozeně snižuje prostor nejen pro běžnou spotřebu, ale také pro tvorbu finanční rezervy nebo další dlouhodobé investování. Zároveň se i změnila velikost bytu, kterou si mohou za 5 miliónů korun pořídit, a to z 37 m² před pěti lety na 27 m² nyní,“ vysvětluje David Novák, portfolio manažer, Generali Investments CEE.

Už dvě tisícovky navíc mohou být problém

Obavy z dalšího zdražování přitom nejsou jen pocit, mají reálný základ v datech z hypotečního trhu. Nabídkové úrokové sazby hypoték rostou už šestý měsíc v řadě, z březnového minima 4,89 % vystoupaly v září na 5,51 %, což je nejvíc od léta 2024. Podobně rostou i sazby u skutečně poskytnutých hypoték, které se podle České bankovní asociace zvedly ze 4,53 % loni v srpnu na letošních 5,00 %.

Sedm z deseti Čechů proto očekává, že hypoteční sazby do konce roku ještě porostou. Ještě před dvěma lety s růstem sazeb počítala přibližně třetina lidí. Většina hypoték přitom nemá sazbu danou napevno na celou dobu splácení, ale jen na několik let dopředu. Jakmile takzvaná fixace skončí, banka nastaví sazbu novou, podle toho, jaká je na trhu právě tehdy. Rodinné rozpočty přitom mají pro případ, že vyjde hůř než ta předchozí, jen omezenou rezervu: více než polovina lidí s hypotékou by při této změně, takzvané refixaci, nezvládla zvýšení měsíční splátky o více než 2 000 korun. Přibližně každý šestý uvádí, že si nemůže dovolit vůbec žádné navýšení, dalších 38 % má rezervu maximálně dvě tisícovky měsíčně.

„Přesto Češi své bydlení opouštět nechtějí. Pouhá 2 % lidí s hypotékou by v případě dalšího růstu sazeb uvažovala o prodeji nemovitosti a přechodu do nájmu. Pro většinu domácností je vlastní byt nebo dům něco, čeho se snaží držet i za cenu vyšších měsíčních nákladů," uzavírá David Novák, portfolio manažer, Generali Investments CEE.

Průzkum společnosti Generali Investments CEE k situaci ohledně bydlení probíhal ve dnech 17. září až 21. září 2026 na reprezentativním vzorku respondentů ve věku 18–65 let. Průzkum byl realizován ve čtyřech zemích (Česká republika, Slovensko, Maďarsko a Polsko), v každé zemi odpovědělo alespoň 1000, celkem se zúčastnilo 4119 respondentů. Sběr dat probíhal formou on-line dotazování na panelu respondentů společnosti European National Panels s.r.o.

Modelový výpočet hypotéky:

Modelová měsíční splátka byla vypočtena metodou standardní anuitní splátky při 30leté době splatnosti, na základě průměrné výše nově poskytnuté hypotéky a průměrné úrokové sazby nových hypoték ve srovnávaných obdobích:

• Srpen 2021: průměrná výše hypotéky 3 200 000 Kč, průměrná úroková sazba 2,61 % p.a. (zdroj: Fincentrum Hypoindex)
• Srpen 2026: průměrná výše hypotéky 4 600 000 Kč, průměrná úroková sazba 5,32 % p.a. (zdroj: Fincentrum Hypoindex)

GENERALI INVESTMENTS CEE, INVESTIČNÍ SPOLEČNOST, A.S. poskytuje služby v oblasti kolektivního investování a správy aktiv. Na trhu působí od roku 1991 (dříve ČP INVEST investiční společnost, a.s.) a je jedním z největších správců aktiv v České republice i celém regionu CEE. Generali Investments CEE nabízí komplexní produktovou nabídku a služby individuálním investorům i institucím. O kontakt s klienty a jejich spokojenost se stará více než 13 500 poradců interní a externí distribuční sítě dostupných celkem na 4 500 obchodních místech.

Generali Investments CEE je součástí skupiny Generali. Generali je jedním z největších světových poskytovatelů pojištění a správy aktiv. Byla založena v roce 1831. Předepsané pojistné společnosti převyšuje 98,1 miliardy eur a objem aktiv pod správou činí více než 900 miliard eur (v roce 2025). S více než 88 tisíci zaměstnanci a se 75 miliony klientů zaujímá skupina Generali vedoucí postavení v Evropě a stále významnější pozici získává na trzích Asie a Latinské Ameriky. Ambicí Generali je být partnerem, který klienty doprovází po celý jejich život a který jim díky bezkonkurenční obchodní síti nabízí inovativnía personalizovaná řešení. Skupina Generali začlenila udržitelnost do všech svých strategických rozhodnutí s cílem budovat hodnotu pro všechny zúčastněné strany díky podpoře vytváření spravedlivější a odolnější společnosti.