Nájemní bydlení se stává jedním z hlavních investičních segmentů. V Praze se staví dalších téměř 2 400 bytů

Význam segmentu institucionálního nájemního bydlení (build-to-rent, BTR) roste i v kontextu celého českého realitního trhu. Ten za prvních devět měsíců roku zaznamenal investice přesahující 2,08 miliardy eur, meziročně o 19 % méně než v rekordním roce 2025. Samotné třetí čtvrtletí však přineslo výrazné oživení, když objem transakcí překročil 720 milionů eur, což představuje meziroční nárůst o 92 %.

K růstu investic do nájemního bydlení přispěly nákupy existujících bytových portfolií i transakce týkající se připravovaných projektů. Jedním z nejvýznamnějších obchodů letošního roku byla akvizice 760 bytů v pražské Písnici společností WOOD & Company. Mezi další významné obchody patřily akvizice projektu dostupného nájemního bydlení ve Strašnicích a budovy A3 v připravovaném projektu Rohan City v Karlíně.

V Praze je ve výstavbě téměř 2 400 dalších nájemních bytů

Praha zůstává hlavním centrem institucionálního nájemního bydlení v Česku. V projektech s více než 50 jednotkami je aktuálně v provozu přibližně 4 000 bytů. Dalších téměř 2 400 se nachází ve výstavbě či rekonstrukci, což odpovídá přibližně 60 % současného provozovaného fondu.

Více než 1 000 nájemních bytů by mělo být uvedeno do provozu již během následujících šesti měsíců. Patří mezi ně také třetí fáze projektu Vysočanský Mlýn, která nabídne 306 bytů a do pronájmu by měla vstoupit v prvním čtvrtletí roku 2027.

Největší koncentrace institucionálního nájemního bydlení je na Praze 9, kde se nachází více než 1 660 bytů, tedy 42 % celého pražského fondu. Významná část nové výstavby směřuje také do Prahy 5. Přibližně 16 % stávajících institucionálních nájemních bytů v Praze tvoří segment dostupného bydlení, ve výstavbě je dalších 312 těchto bytů.

Nájmy mírně rostou, investiční výnosy klesají

Přestože investice do nájemního bydlení posilují, samotné nájemné se v posledním roce měnilo jen mírně. Průměrné nabídkové nájemné v pražských BTR projektech dosahuje 615 Kč za metr čtvereční měsíčně. Za posledních šest měsíců vzrostlo o 2,5 %, meziročně pouze o 1,5 %.

Pro srovnání, průměrné nabídkové nájemné v běžné inzerci individuálních soukromých pronajímatelů činí 499 Kč za metr čtvereční měsíčně, tedy přibližně o 19 % méně než v institucionálních projektech.

U prvotřídních BTR projektů se výnosová míra během letošního roku snížila o 50 bazických bodů na 4 %. Pro srovnání, u prvotřídních kancelářských nemovitostí činí 5 %. Praha je tak z hlediska výnosových měr institucionálního nájemního bydlení na stejné úrovni jako Londýn, Vídeň nebo Madrid. Na základě aktuálně rozjednaných transakcí lze očekávat další mírný pokles výnosové míry.

„Přetrvávající nerovnováha mezi omezenou nabídkou a silnou poptávkou po bydlení podporuje růst hodnoty bytů, a tím i pokles výnosových měr. Dosavadní vývoj v Praze se tak liší od západoevropských metropolí, kde se výnosové míry stabilizovaly a jejich další směřování bude vedle nákladů na financování ovlivňovat také regulatorní prostředí, zejména případná regulace nájemného,“ shrnuje Lenka Šindelářová ze společnosti Knight Frank.

„Institucionální nájemní bydlení se během několika let posunulo z okrajového segmentu mezi nejvyhledávanější investiční příležitosti na českém realitním trhu. Zájem domácího i zahraničního kapitálu je silný, počet investičně vhodných projektů však zůstává omezený. Pro developery se tak otevírá zajímavá alternativa k tradičnímu rozprodeji jednotlivých bytů. Klíčové ovšem bude, aby s institucionálním investorem počítali již při přípravě projektu a dokázali přizpůsobit jeho koncepci i cenová očekávání dlouhodobému nájemnímu modelu,“ komentuje Josef Karas, Head of Investment společnosti Knight Frank.

Brno následuje Prahu, nabídka se výrazně rozšíří

Institucionální nájemní bydlení se postupně prosazuje také v Brně, kde je aktuálně v provozu 576 bytů v projektech s více než 50 jednotkami. Dalších více než 400 bytů se staví, což odpovídá více než dvěma třetinám současného fondu. Mezi významné projekty patří Dornych se 190 byty a Montowna v areálu bývalé Zbrojovky. Průměrné nabídkové nájemné v brněnských BTR projektech dosahuje 461 Kč za metr čtvereční měsíčně, přibližně o čtvrtinu méně než v Praze.