Dražší hypotéky prověří, kolik investiční byt skutečně vydělává

Vyšší úroky mění kalkulace lidí, kteří pořizují nemovitosti jako investici. Prodražují financování a komplikují plány na další nákupy. Majitelé bytů, kterým končí fixace hypotéky, musí zase posoudit, zda jim nemovitost i při případném zvýšení splátky přinese očekávaný výnos.

Podle zářijových dat ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná úroková sazba nově sjednaných hypoték 5,1 %, meziročně o 0,58 procentního bodu více. Průměrná měsíční splátka nové hypotéky podle výpočtu ČBA vychází zhruba na 26 500 korun, tedy přibližně o 3 900 korun více než při průměrných podmínkách roku 2025. Rozdíl odráží růst sazeb i vyšší průměrné částky úvěrů. Říjnový Swiss Life Hypoindex navíc ukazuje další zdražování: průměrná nabídková sazba hypoték dosáhla 5,79 %.

Za současným zdražováním hypoték stojí především rostoucí cena peněz na finančních trzích. Přestože Česká národní banka v září ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %, tržní sazby, od nichž banky odvozují ceny hypotečních úvěrů, dál rostly. Promítají se do nich také obavy z inflace a nejistota na světových dluhopisových trzích. Další zdražování hypoték je proto v následujících měsících reálným rizikem. S rychlým návratem levného financování bych zatím nepočítal.

Vyšší splátky mění ekonomiku investičních bytů

Vyšší sazby dopadají na investiční nemovitosti jinak než na vlastní bydlení. Investor zpravidla počítá s tím, že mu nájemné pomůže pokrývat splátky hypotéky i provoz bytu. Pokud mu po skončení fixace splátka výrazně vzroste, původní finanční plán nemusí dál vycházet.

Představme si majitele staršího pražského bytu, který nemovitost před několika lety pořídil na hypotéku s výhodnou sazbou. Byt je dlouhodobě pronajatý, nájemné pravidelně přichází a jeho tržní hodnota mezitím vzrostla. Majiteli však končí fixace, splátka může vzrůst o několik tisíc korun a současně ho čeká nákladnější rekonstrukce. Musí proto řešit, zda byt dál držet, investovat do jeho stavu, upravit způsob pronájmu, nebo jej prodat. Ve FLET spravujeme tisíce nájemních vztahů a s takovou situací umíme majiteli bytu pomoci.

Samotné nájemné totiž o skutečné výnosnosti bytu mnoho neřekne. Investor musí vedle toho zohlednit náklady na správu, údržbu, pojištění, případnou neobsazenost a financování. Důležité je také rozlišovat mezi výnosem investice a skutečným peněžním tokem. Část hypoteční splátky totiž snižuje samotný dluh, i tak ale může vyšší splátka výrazně zatížit měsíční rozpočet vlastníka.

Čekání na levnější hypotéku nemusí být výhrou

Vyšší úroky ovlivňují také investory, kteří plánují nákup další nemovitosti. Někteří proto mohou svůj záměr odložit a počkat na levnější financování. To je pochopitelné, ale samotné vyčkávání výhodnější příležitost nezaručí. Ceny nemovitostí, výše nájmů i podmínky financování se totiž vyvíjejí současně.

Situaci investorům navíc komplikuje doporučení ČNB platné od 1. dubna 2026, podle kterého by banky měly u hypoték na pořízení investičních obytných nemovitostí uplatňovat přísnější limity. Doporučená maximální výše úvěru činí 70 % hodnoty zajištění a celkové zadlužení žadatele by nemělo přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. Pro řadu zájemců to znamená potřebu vyšších vlastních prostředků a pečlivější plánování dalších nákupů.

Za zásadní věc považuji, aby si investor ještě před pořízením bytu spočítal, zda jeho finanční plán obstojí i při méně příznivém vývoji. Ve FLET každému majiteli bytu doporučujeme mít rezervu na případný další růst sazeb, období bez nájemníka i nečekané opravy. Pokud investice vychází jen za předpokladu brzkého zlevnění hypotéky nebo nepřetržitého růstu cen nemovitostí, stojí na příliš nejistých základech.

Umět včas reagovat na změny trhu je důležitým faktorem. Někdy pomůže úprava nájemného podle aktuálních tržních podmínek, efektivnější správa nebo cílená rekonstrukce. Jindy může být vhodnější změna financování či prodej bytu a využití kapitálu pro jinou investici.

Současné zdražování hypoték tak může být pro vlastníky investičních bytů impulzem k revizi dosavadní strategie. Zároveň by měl investor vědět, kolik mu byt skutečně vydělává. Nemovitosti zůstávají zajímavou formou dlouhodobého ukládání kapitálu, jejich výkonnost je ale potřeba pravidelně vyhodnocovat.

David Bureš, zakladatel & CEO FLET