Hypotéky mohou zlevnit. Tříletá fixace nabízí rozumný kompromis

Kdo dnes řeší novou hypotéku nebo refixaci stávajícího úvěru, stojí před zásadní otázkou: Na jak dlouho si zajistit současnou úrokovou sazbu? Přestože rychlé zlevnění hypoték není jisté, v horizontu několika let by sazby mohly klesnout. Rozumným kompromisem proto může být tříletá fixace. Vývoj hypotečních sazeb přitom neovlivňují jen kroky České národní banky, ale také ceny energií, inflační očekávání a náklady dlouhodobého financování na finančních trzích.

Při rozhodování o hypotéce se často zaměřujeme na sazby České národní banky (ČNB). Ty ale samy o sobě neurčují, jaký úrok banka nabídne. Výslednou sazbu ovlivňují také marže bank a úrokové swapy, které odrážejí cenu dlouhodobých peněz.

Hypoteční sazby proto nemusejí klesat stejným tempem jako sazby centrální banky. Mohou se dokonce vydat opačným směrem, pokud na finančních trzích vzrostou náklady dlouhodobého financování. Pro odhad budoucí ceny hypoték je tak důležité sledovat nejen rozhodnutí ČNB, ale také vývoj inflace a očekávání investorů ohledně dlouhodobých úrokových sazeb.

Na energiích záleží víc, než se může zdát

Jedním z faktorů, které mohou v následujících letech výrazně ovlivnit úrokové sazby, je vývoj na energetických trzích. Omezení přepravy ropy a plynu přes Hormuzský průliv může zvýšit ceny energií a následně zdražit dopravu, výrobu i další služby. Pokud by se tento tlak promítl do širší cenové hladiny, ČNB by měla méně prostoru pro uvolňování měnové politiky.

Vedle energií je třeba sledovat také hospodaření českého státu a vývoj cen potravin. Dlouhodobě vysoké rozpočtové deficity mohou zvyšovat inflační rizika a další zdražování potravin může cenové tlaky znovu posílit. Riziko opětovného růstu inflace proto nelze podceňovat.

„Současná situace však nemusí znamenat, že vysoké ceny energií přetrvají dlouhodobě. Jejich vývoj totiž nezávisí pouze na skutečném nedostatku surovin, ale také na očekáváních trhu. Pokud firmy, státy a obchodníci předpokládají dlouhodobější omezení dodávek, snaží se vytvářet zásoby. Předzásobování, například před zimou, může krátkodobě zvýšit poptávku a cenové výkyvy ještě zesílit,“ vysvětluje Vlasta Pěchoučková, ředitelka finančního oddělení Ekonomických staveb.

Je proto důležité rozlišovat mezi skutečným dlouhodobým nedostatkem energií a dočasným cenovým tlakem, který zesilují obavy z budoucího vývoje. Pokud se dodávky stabilizují a podaří se zajistit náhradní zdroje, může tlak na ceny postupně polevit.

Zklidní se v roce 2027 ceny energií?

Jedním z možných scénářů je, že se během roku 2027 podaří významnou část současného výpadku dodávek nahradit. Pomoci by mohlo zvýšení těžby v jiných oblastech, změna obchodních tras nebo obnovení přepravních kapacit. Rozšiřování těžby a zprovozňování nových ložisek však vyžaduje čas, v některých případech měsíce, jindy i roky.

Pokud se však podaří zvýšit nabídku energií a současně se zmírní geopolitické napětí, může se jejich cenový vývoj obrátit rychleji, než dnes část trhu očekává. Nelze ale vyloučit ani opačný scénář. Pokud omezení dodávek přetrvá nebo se objeví další komplikace, mohou ceny zůstat vysoké déle.

Jak se vývoj cen energií promítne do hypoték

Nižší ceny energií by mohly pomoci zklidnit inflaci, a tím zlepšit podmínky na finančních trzích. Cesta k levnějším hypotékám ale vede přes několik kroků.

„Pokud energetický tlak poleví, mohou investoři začít očekávat nižší inflaci a příznivější vývoj úrokových sazeb. To se může projevit poklesem výnosů dluhopisů a cen dlouhodobých peněz, které jsou pro banky důležité při řízení úrokového rizika. Jedním z ukazatelů tohoto vývoje jsou právě úrokové swapy,“ říká Vlasta Pěchoučková.

Pokles jejich sazeb by bankám mohl snížit náklady dlouhodobého financování a vytvořit prostor pro zlevnění hypoték, a to i v případě, že ČNB své sazby bezprostředně nesníží. Rychlost a rozsah tohoto přenosu však budou záviset také na vývoji inflace, konkurenci mezi bankami a jejich obchodní politice.

„Na výrazné zlevnění způsobené samotným poklesem marží bank bych nespoléhala. Marže ovlivňuje řada faktorů – náklady, konkurence a regulatorního prostředí. Nelze tak očekávat, že by se právě v následujících letech zásadně snížily,“ dodává Vlasta Pěchoučková.

Proč právě tříletá fixace?

Pokud se naplní scénář postupného zklidnění energetického trhu a inflace zůstane pod kontrolou, mohou být hypoteční sazby za tři roky příznivější než dnes. Tříletá fixace tak představuje kompromis mezi jistotou splátek a možností reagovat na budoucí vývoj.

„Pětiletá fixace však může být vhodnější pro domácnosti, které upřednostňují delší období jistoty a chtějí omezit riziko brzké změny splátek. Kratší fixace zase může vyhovovat těm, kteří chtějí zachovat větší flexibilitu. Rozhodnutí by mělo vždy vycházet z konkrétních nabídek bank, rozdílů mezi sazbami a především z finančních možností domácnosti,“ podotýká Vlasta Pěchoučková.

Pravděpodobný vývoj, ne jistota

Pokud se energetický trh stabilizuje a inflace zůstane pod kontrolou, mohou být hypotéky za tři roky levnější než dnes. Tříletá fixace proto představuje rozumný kompromis: nabízí jistotu splátek a zároveň možnost využít případného poklesu sazeb. Jejich vývoj ale nelze zaručit. Právě proto je důležité volit fixaci nejen podle očekávání trhu, ale také podle finančních možností domácnosti a její ochoty nést riziko.