(De)Regulovat? - tržní nájemné je nadhodnocené !

Regulovat, či deregulovat?

Stát by se měl omezit na stanovení pravidel

V současné době dochází k paradoxní situaci. Takzvaně „tradičně špatným hospodářům", státu a obcím nájemné (již na mnoha místech ČR, nejen v Praze) kryje nutné náklady na opravy, údržbu, správu objektů a vytváří i zisk. Takzvaně „tradičně dobří hospodáři“, tedy soukromí majitelé  nemovitostí, naříkají nad prodělkem.

Kde jsou ztráty?

Podnikání v oblasti nájemní bytové výstavby je činnost prováděná za účelem zisku. Od podnikání s běžnými tržními pravidly se odlišuje některými zvláštnostmi:

1) Jde o podnikání s relativně nízkým rizikem.

2) Cena kvalitně udržované nemovitosti neklesá stářím nemovitosti (amortizace se neprojevuje v zůstatkové ceně nemovitosti), cena nemovitostí dokonce většinou roste rychleji než inflace.

3) Svým charakterem jsou investice do bytové výstavby blízké dlouhodobě uloženému vkladu v bance (finanční investici) s tím, že na rozdíl od finančních investic jsou investice do nemovitostí méně likvidní.

4) Pronájem bytových prostor je téměř všude na světě upraven samostatným zákonem nebo jinou právní úpravou, která jej odlišuje od ostatního podnikání.

Pro ilustraci si uveďme zjednodušený propočet investičního záměru výstavby obytného domu o celkové ploše dva tisíce m2, z toho obytné (pronajímané) plochy jeden tisíc m2. Aktuální cenu nutných investic přepočtených na metr čtvereční předpokládejme 25 tisíc korun. Vstupní cena tedy činí 50 milionů korun. Kalkulovaný zisk předpokládejme mezi úrokem z dlouhodobě konzervativně uložených finančních prostředků a nespekulativním obchodním ziskem, například 3,5 procenta po dobu třiceti let při dvouprocentní inflaci. Opravy, údržba a správní náklady předpokládejme ve výši 2,2 procenta ročně z ceny investice diskontované o inflaci. Meziroční růst hodnoty nemovitosti ve výši inflace lze považovat za konzervativní v posledních deseti letech je růst hodnoty nemovitostí podstatně vyšší (viz tabulka).

Tržní nájemné je nadhodnoceno.

Jak z výše uvedeného vyplývá, efektem investičního záměru by bylo z jistiny (vstupní ceny nemovitosti) v hodnotě 50 milionů korun získat ročně výnos 3,5 procenta, tedy za 30 let kolem 90 milionů korun. K zajištění tohoto záměru je nutno postupně vynaložit náklady ve výši 44,6 milionu korun. Zároveň se za toto období zvýší hodnota investice o 40,6 milionu korun. Tuto částku je však nutno pro výpočet nájemného odečíst z výnosu (zisku) investice, neboť tento výnos je ziskem „materializovaným“ do ceny nemovitosti.

Nájemné by tedy mělo investorovi pokrýt předpokládané výnosy investice (3,5 procenta), snížené o nárůst hodnoty  investice (dvě procenta) na opravy, údržbu a správní náklady (2,2 procenta), v uvedeném případě přibližně 3,7 procenta vložené investice v prvním roce. V následujících letech musí nájemné krýt diskontovaný výnos 3,5 procenta snížený o růst hodnoty investice a opravy, údržbu a správu zvýšenou o meziroční inflaci. Takto stanovený investiční záměr kalkuluje za celé období třicet let s hrubým ziskem ve výši 90,3 milionu korun, přičemž hodnota nemovitosti se za toto období zvýší o 40,6 milionu korun na 90,6 milionu, čímž inkasovaný zisk z nájemného dosáhne faktické částky ve výši 90,3 – 40,6 = 49,7 milionu korun. Pokud by tedy investor chtěl po třiceti letech inkasovat celý zisk musí nemovitost prodat (90,3 milionu korun + počáteční vklad 50 milionů).

Nájemné (v případě prodeje více než 50 tisíc Kč/m2, tedy luxusní kategorie), by se za podmínek tohoto investičního záměru pohybovalo kolem částky 155 korun měsíčně za jeden čtvreční metr v prvním roce, v patnáctém roce přibližně 250 korun a ve třicátém roce asi 410 korun. Meziroční růst nájemného by činil 3,42 až 3,45 procenta. S jistým zjednodušením lze z této kalkulace odvodit, že současná výše tržního nájemného je v řadě lokalit již dnes nadhodnocena a regulované nájemné se přibližuje k reálné výši. Přesto nová soukromá nájemní bytová výstavba téměř neexistuje. Důvodem ovšem není regulované nájemné, protože se na ni nevztahuje. Jde o nedostatek investičních prostředků a všeobecný nezájem o dlouhodobé investice s nízkou likviditou.

Pochybné argumenty.

Znovu tedy vyvstává otázka, kde vznikají ony ztráty soukromých majitelů a proč se o nich mluví? Je nutno říci, že nejde o ztráty, ale o nedostatek investičních prostředků, nedostatek historické kontinuity a etiky v této oblasti podnikání. Zároveň je dobré zdůraznit, že problém etiky se týká jen malé části, bohužel však nejvíce viditelné a slyšitelné, tedy majitelů domů. Historicky stavěly fyzické osoby činžáky jako formu ukládání peněz. Pokud byly stavěny na úvěr, byla to investice na stáří a pro děti. Z nájemného platil majitel za aktivního života hypotéku; opravy a údržbu a výnosů se dočkal až po desítkách let.

Některé argumenty majitelů domů vyvolávají zbytečně nepříznivé reakce. Odvolávání se na ceny nájemného v zahraničí a případná srovnání tady nekulhají, ale jsou zcela nepoužitelná: nájemní byty zatím nedovážíme!

Pokud naši majitelé dokonce argumentují amortizací, šlo by o určitou formu prodeje bytu (například leasing), tedy o kategorii, která nemá s nájemným nic společného. S tím je spojen i další kalkulační omyl, kterým je promítnutí úvěru a úroků z úvěru na opravy do nájemného. Majitel domu samozřejmě nemůže za bídný stav domu, který třeba více než padesát let nebyl dostatečně spravován, ale tím méně za to mohou nájemníci. Nájemník sám neinvestuje do koupě bytu do osobního vlastnictví, protože nemůže nebo nechce investovat, proto si byt nekupuje, ale pronajímá si jej. Nájemníka nezajímá, že majitel domu nemá prostředky na opravy a podniká na dluh. Kdyby toto připustil, může investovat sám. Když majitel nemá na investice tohoto druhu, nemůže v této oblasti podnikat, respektive dosahovat zisku. Jde o to samé, jako kdybychom si vzali úvěr a uložili jej na termínovaný vklad ve víře, že na tom lze vydělat. Pokud už řízením osudu někdo má starý činžák, který potřebuje nutně opravit, ale vlastní prostředky do něj nemůže vložit a zároveň si myslí, že by mu měla nemovitost něco vynášet, tak ji může jedině prodat. Pokud si však někdo starý zanedbaný činžák koupil s vidinou skvělých zisků, pak je na místě upozornit ho, že nabízí nekvalitní bydlení.- Nabízí šmejd a tomu musí odpovídat i cena, tedy nájemné.

Ingerence státu.

Obecně je však nutno konstatovat, že současná forma stanovení nájemného je neudržitelná. Takzvané regulované nájemné se fakticky odvozuje od sazeb nájemného platného v roce 1989. To mohlo za relativně slušný byt činit třeba 200 korun, ale také 500  nebo i tisíc korun měsíčně. Pokud mechanicky zvyšujeme cenu všech bytů o deset procent, tak po deseti takových zvýšeních to znamená pro tyto tři nájmy (zaokrouhleno na stokoruny) 500, 1300 a 2600 korun bez ohledu na cokoli jiného. Výpočet nájemného tedy musí být proveden na základě jiného modelu, který vychází z jiných údajů, než je jen z výše nájemného v roce 1989. Procenta zvyšování jsou v tomto směru velmi špatné kritérium.

Ještě nesmyslnější je představa, že „magická ruka trhu“ je schopna tento „de facto“ historický problém jednorázově vyřešit. Nejasný stav nabídky a poptávky na trhu nájemních bytů by vedl v mnoha případech ke stanovení nájemného „formou pokus-omyl“, který by vyvolal dočasnou destabilizaci trhu s byty s neodhadnutelnými sociálními důsledky. Navíc nejde výhradně o sociální aspekt, ale především o pravdivost a oprávněnost argumentace.

Jistá forma ingerence státu je proto v této oblasti nezbytná, a dokonce není, jak již bylo výše zmíněno, nijak neobvyklá. Státní regulace by se měla omezit na stanovení závazných pravidel (viz například uvedená kalkulace investičního záměru). Tento „kalkulační vzorec“ by reflektoval minimální délku provozování nemovitosti, přípustné procentuální pásmo kalkulovaného zisku z ceny nemovitosti, které by se pohybovalo mezi oficiální úrokovou sazbou (například PRIBOR) a průměrným ziskem v podnikatelské sféře, prokazatelnou tvorbu a užití „fondu“ oprav, nákladů údržby, správy nemovitosti a inflaci. Majitel by na základě takto stanovených pravidel mohl kalkulovat nájemné, které mu dlouhodobě bude krýt veškeré náklady i odpovídající zisk. Oběma stranám, majitelům i nájemníkům, by bylo umožněno rovnoprávné jednání o výši nájemného z hlediska lokality, kvality objektu i kvality bytu, ale i dalších faktorů, jako délky pronájmu, způsobu placení a podobně., což současný, ani připravovaný systém neumožňuje.

Petr Hebák

katedra statistiky VŠE

, Tomáš Barták

ekonomický ředitel Svazu průmyslu a dopravy ČR