Koupili jste památkový objekt ? - co a jak, rady, tipy, doporučení

"Před časem jsme koupili památkově chráněnou chalupu. Chtěli bychom si ji upravit pro rekreační bydlení, v důchodu počítáme s trvalým bydlením. Můžete nám poradit, jak rekonstrukci provést, abychom se nedostali do sporu s památkáři? Slyšeli jsme i o nějaké možnosti finančního příspěvku na opravu takto chráněných stavení, na koho bychom se měli obrátit při žádosti o tento příspěvek?", manželé Hradečtí, Praha

Skloubit ochranu památek s požadavky pro rekreaci či trvalé bydlení  může být kamenem úrazu. Ve většině případů ovšem lze nakonec nalézt schůdné řešení, které kromě zachování historické stavby zároveň umožní i její rozumné využití.

Co je památka?

Historické stavby mohou být památkově chráněné samy o sobě (tedy „zapsané“ na seznamu nemovitých kulturních památek), nebo mohou být součástí chráněného území (památkových rezervací nebo zón, případně ochranných pásem). V takovém případě se ochrana vztahuje na všechny objekty v chráněném území, přestože samy o sobě nemusí nutně vykazovat výraznější architektonické nebo památkové hodnoty. Smyslem památkových rezervací a zón je totiž především ochrana uceleného historického architektonického a urbanistického prostředí sídel, v našem případě tedy vesnic. Samozřejmě že nároky na ochranu jednotlivých objektů v rámci těchto chráněných území se liší podle jejich významu. Jinak budou památkáři nahlížet na novodobý rodinný dům, jinak na zachovalou původní roubenku.

Jak postupovat při rekonstrukci, je-li stavba památkově chráněná (nebo pokud máme „podezření“, že je památkově chráněná)? Informaci o případné ochraně nemovitosti byste měli získat na příslušném katastrálním úřadu. Na mapách evidence nemovitostí bývají u „zapsaných“ kulturních památek značky – obdélníčky doplněné nahoře a dole o krátké kolmé čárky - „ocásky“. Ne všechny památkově chráněné objekty nebo území jsou však katastrálními úřady evidovány. Proto je vhodné se před koupí nemovitosti nebo plánovanou rekonstrukcí informovat na pracovišti Národního památkového ústavu (podle krajů), nebo na příslušném referátu městského úřadu obcí s rozšířenou pravomocí. Informace o památkách lze nalézt také na internetu – nejúplnější seznam je k dispozici na adrese

Než začnete

Pokud se na stavbu vztahuje jakákoliv forma památkové ochrany, není to důvod k panice. Před opravou nebo větší rekonstrukcí je vhodné domluvit se s referentem (architektem) Národního památkového ústavu, který má oblast na starosti. Ten by měl podle zákona (zdarma!) stanovit podmínky pro opravu či rekonstrukci domu a zároveň poskytovat odbornou pomoc a konzultace. Optimální je domluvit se na hlavních zásadách ještě před zahájením prací na projektové dokumentaci. V opačném případě riskujete, že zaplatíte drahý projekt, který pak bude ze strany památkové péče zamítnut.

Pro vydání stavebního povolení potřebujete takzvané Závazné stanovisko referátu městského (nebo magistrátního) úřadu obce s rozšířenou pravomocí (obvykle referát kultury, památkové péče a podobně). Městský úřad by měl ve svém stanovisku respektovat zásady, stanovené ve vyjádření Národního památkového ústavu.

Co s dispozicí?

Problémy opravy a rekonstrukce památkově chráněné chalupy (nebo obecněji historické stavby) lze rozdělit do dvou okruhů. Prvním jsou otázky architektonického a dispozičního rázu a druhým problémy technické. V zásadě platí, že obtížnější bývá vypořádat se s problémy dispozičními. Žádný dům totiž není „nafukovací“.

Pro opravu historické venkovské stavby neexistuje žádná všestranně platná „kuchařka“. Každá historická stavba představuje neopakovatelný originál. Proto je k opravě nutné přistupovat individuálně, byť určité obecná pravidla samozřejmě platí. Hlavní zásada? Snaha o respektování maxima původních, tedy autentických součástí historické stavby. Kromě dispozice a vnějšího vzhledu stavby sem patří zejména nosné stěny, stropy a klenby, krov a hodnotné původní řemeslné detaily (kamenické články, okna, dveře, kamna, případně dlažby a podobně). Důvodem pro jejich výměnu by měl být jedině jejich špatný technický stav neumožňující další využití.

Při rekonstrukci je třeba ctít základní dispoziční rozvrh domu. Dispoziční řešení lidových staveb bylo dobře promyšlené, dokonale funkční a vycházelo ze zkušeností mnoha generací. Naši předkové nejlépe věděli, proč je vstupní místnost („síň“) uprostřed domu, proč obytnou místnost („světnici“) situovali na osluněnou stranu. Proto bývá vhodné zachovat funkční využití hlavních prostor i jejich vzájemné komunikační vazby.

Určité změny jsou samozřejmě nutné ve využívání funkčního zázemí domu. Asi nebudete chtít vařit na otevřeném ohni v černé kuchyni nebo chovat dobytek v chlévě přiléhajícím ke vstupní síni. Právě tyto prostory se ale přímo nabízejí pro zřízení nutného zřízení hygienického zázemí, dílny, komory …

V případě nedostatku obytných prostor můžete expandovat na půdu. Ovšem pozor, jestliže jsme o domě řekli, že není „nafukovací“, o půdě platí toto tvrzení dvojnásob.

Jak na opravy

Máte-li jasno v dispozičním řešení, můžete přistoupit k řešení technických problémů stavby. Ty hlavní se týkají obvykle statiky, vyřešení vlhkosti či nebo náhrady jednotlivých dožilých konstrukcí. Podívejme se nyní na možné opravy jednotlivých typů konstrukcí:

 Celý článek naleznete v časopise Living 6/2004 a dozvíte se v něm mimo jiné o problematice starých zděných a roubených konstrukcí, starých stropů, střech a krytin, o podkroví, oknech a dveřích, o povrchových úpravách a také něco málo o finacování a pomoci státu.