UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí: Cenová bublina na trhu bytů se pozvolna nafukuje

• UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí klesl během prosince a ledna o 4 body na hodnotu mínus 2,79%, čímž se relativní nevýhodnost investic do residenčních nemovitostí prohloubila.
• Za poklesem indikátoru stojí především růst cen bytů. Vývoj uvažovaných úrokových sazeb se z velké části kompenzoval, když hypotéky mírně zlevnily, zatímco výnosy vládních dluhopisů vzrostly.
• Poptávka po bytech zůstává zatím vysoká navzdory jejich finanční nevýhodnosti. Z našeho indikátoru vyplývá, že aby se dnes investorovi finančně „vyplácelo“ nakupovat nemovitost, musí věřit v dlouhodobý růst cen bytů aspoň o 6-7% ročně. To převyšuje náš odhad rovnovážného růstu ve výši 3-4%, a indikuje tak nafukování cenové bubliny.

Komentář k aktuálnímu vývoji:

Indikátor napětí na trhu nemovitostí klesl během prosince a ledna o 4 body na hodnotu mínus 2,79%, čímž se relativní nevýhodnost investic do residenčních nemovitostí prohloubila. Za poklesem indikátoru stojí především pokles hrubé výnosnosti nájemného (o 7 bodů na 3,87%) kvůli růstu cen bytů, jenž překonal růst nájmů. Vývoj uvažovaných úrokových sazeb se z velké části vzájemně kompenzoval, když hypotéky – Hypoindex – mírně zlevnily (o 19 bodů na 5,13%), zatímco výnosy desetiletých vládních dluhopisů vzrostly (o 12 bodů na 4,19%). Díky tomu došlo k přivření pomyslných nůžek mezi hypotékáři a střadateli v tom, jak vnímají zmíněnou nevýhodnost investic do nemovitostí.

Při pohledu na jednotlivá krajská města vidíme, že nejvyšší hrubou roční výnosnost nájemného nabízely nadále nemovitosti v Ústí nad Labem (5,8%), zatímco na opačném konci žebříčku kralovaly Brno (3,4%) s Olomoucí (3,5%), následované Prahou (3,6%), viz. tabulka 2. V lednu proti listopadu meziměsíčně klesla výnosnost nájemného v devíti krajských městech, nejvíce ve Zlíně a Jihlavě (o 33 bodů). Nůžky mezi krajskými městy se v tomto ohledu nepatrně přivřely.

Hypotéční trh nadále potvrzuje oživení zájmu o nákup nemovitostí. Objem nově poskytnutých hypoték za účelem koupě nemovitosti dle České bankovní asociace v prosinci pokračoval v pozvolném růstu. Meziročně pozorujeme vinou nízké srovnávací základny silný růst (59,8%), proti prosinci hypotékové horečky roku 2021 byl objem nových hypoték za účelem koupě nemovitosti nižší o 24,3% a proti prosinci roku 2020 byl nižší o 4,9%. Na těchto číslech se ovšem podílí i růst cen nemovitostí, samotný počet sjednaných hypoték je proti prosinci roku 2020 nižší o 25,5%. To naznačuje, že reálná poptávka po nemovitostech je na poměry posledních let nadále citelně slabší, byť postupně oživuje.

Počty nabídek prodeje bytů na portálech RealityMIX.cz a S-Reality na přelomu roku propadly, jak velí sezónní efekt. Avšak i po jeho zohlednění se zdá, že došlo k určitému poklesu, což by znamenalo přerušení několikaměsíčního oživování tohoto indikátoru, resp. přerušení obnovování rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou na trhu bytů. Ceny bytů pokračovaly v prosinci i lednu v růstu. U průměrné nabídkové ceny 60m2 bytu, kterou používáme jako základní benchmark, vidíme za dva měsíce růst o 2,6% a mírné zrychlení lednového meziročního růstu na 15,0%. Na druhou stranu cena za 1m2 všech typů bytů meziročně zpomalila z listopadových 11,7% na 10,4% při zdražení o 1,1% za dva měsíce. Jedná se o naše odhady na základě dat RealityMIX.cz pro krajská města.

Celkem vzato lze říci, že poptávka po bytech zůstává zatím relativně vysoká navzdory jejich finanční nevýhodnosti. Náš indikátor implicitně počítá s rovnovážným (dlouhodobě udržitelným) růstem nominálních cen bytů o cca 3-4% ročně. Za tohoto předpokladu jsou investice do bytů relativně nevýhodné. Jak naznačuje náš indikátor (-2,79%), aby se investorovi dnes investice do residenčních nemovitostí začaly vyplácet, musel by věřit např. v dlouhodobý dodatečný růst cen bytů o 2,8% ročně, celkem tedy okolo 6-7%. Víru v růst cen bytů dlouhodobě převyšující zmíněná 3-4% ročně považujeme v našem modelu za iracionální, a tedy za zdroj cenové bubliny. Je obtížné predikovat, jak dlouho může obnovené nafukování cenové bubliny na realitním trhu pokračovat.

Tabulka 1: UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí a jeho komponenty

*Hrubá výnosnost na základě dat RealityMIX.cz mínus fixní odhadované roční opotřebení nemovitosti 2%. Ve výpočtu implicitně uvažujeme očekávané dlouhodobě udržitelné tempo růstu cen nemovitostí cca 3-4% ročně (které by představovalo pro majitele dodatečný výnos), což je ovšem kompenzováno rizikovou prémií, prémií za nelikviditu a dalšími náklady souvisejícími s držbou nemovitosti ve stejné výši (jak nám naznačují empirické odhady, viz článek¹).