Ceny bytů se za deset let více než ztrojnásobily. Mzdy nestihly ani dvojnásobek

Kolik stál byt o ploše 60 m² v roce 2016 a kolik stojí dnes

Projekt Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenovou mapou a portálem Reality.iDNES.cz porovnal srpen 2016 a srpen 2026. Průměrná nabídková cena bytů k prodeji vzrostla z 31 490 na 98 756 Kč/m², tedy o 213,6 %. Dnešní cena je přibližně 3,1násobkem tehdejší. Zároveň se zkrátila průměrná doba nabízení bytu ze 117 na 63 dní.

Jde o nabídkové ceny z inzerce, nikoli o ceny, za které se byty skutečně prodaly. Skutečné prodejní ceny se od nich mohou lišit, desetiletý trend ale ukazují dobře. Pro názornou představu o tom, jak se změnila dostupnost vlastního bydlení, odborníci z hyponamíru.cz přepočítali průměrné ceny na modelový byt o ploše 60 m² a doplnili údaje o mzdách a hypotečních sazbách z oficiálních statistik.

Cena bytu v ročních mzdách a vlastní zdroje

Průměrná hrubá měsíční mzda činila ve 2. čtvrtletí 2016 podle ČSÚ 27 297 Kč, ve 2. čtvrtletí 2026 pak 51 966 Kč. Mzdy tedy vzrostly o 90 %, ceny bytů o 214 %. Cena modelového bytu o ploše 60 m² tak v roce 2016 odpovídala přibližně 5,8násobku roční hrubé mzdy jednoho zaměstnance, dnes už 9,5násobku.

„Čísla z roku 2016 dnes slouží spíš jako vzpomínka než jako měřítko. Kupující by měl vycházet z cen v konkrétní lokalitě a z toho, kolik skutečně unese při dnešní sazbě, včetně rezervy na dobu po skončení fixace,“ upozorňuje Jiří Krejčí z Realingo.

Horní hranice ukazatele LTV je podle ČNB aktuálně 80 %, pro žadatele mladší 36 let pořizující vlastní bydlení 90 %. Nad tuto hranici mohou banky úvěry poskytovat jen na výjimku. Pro srovnatelnost počítá model v obou letech s hypotékou pokrývající 80 % ceny bytu. Při 90% financování by dnes kupující potřeboval 592 536 Kč místo 1 185 072 Kč, výše hypotéky by ale narostla na 5,33 milionu korun.

Splátka nové hypotéky: dříve pětina hrubé mzdy, dnes téměř polovina

Podle Fincentrum Hypoindexu činila průměrná sazba nových hypoték v srpnu 2016 1,843 %, tehdy nejméně v historii. Podle ČBA Hypomonitoru dosáhla v srpnu 2026 hodnoty 4,99 %, což ČTK shrnula jako zvýšení na pět procent z červencových 4,9 %. Z těchto průměrných sazeb spočítali odborníci v hyponamíru.cz splátku úvěru na 30 let. Oba ukazatele počítají průměr trochu jinou metodikou, pro řádové srovnání to ale nehraje roli.

Zatímco v roce 2016 vycházela měsíční splátka na modelový byt o ploše 60 m² na 5 469 Kč, dnes činí 25 418 Kč. Je tedy přibližně 4,6krát vyšší, zatímco průměrná mzda vzrostla na 1,9násobek. Jde o porovnání nově sjednávané hypotéky v obou obdobích. Podíl na hrubé mzdě jednoho zaměstnance se zvýšil z 20 % na téměř 49 %. U páru se dvěma průměrnými mzdami by splátka dnes tvořila zhruba čtvrtinu společného hrubého příjmu.

Nájem rostl pomaleji než ceny bytů

Nabídkové nájemné bytů vzrostlo podle stejné studie ze 185 na 332 Kč/m² měsíčně, tedy o 79,5 %. Za 60 m² to dělá zhruba 11 100 Kč v roce 2016 a 19 920 Kč dnes. V roce 2016 byla splátka hypotéky (5 469 Kč) přibližně poloviční oproti nájmu srovnatelného bytu. Dnes je splátka hypotéky (25 418 Kč) asi o 28 % vyšší než nabídkový nájem stejně velkého bytu. Část splátky ale tvoří jistina, kterou si kupující vytváří majetek, a vlastník naopak platí fond oprav a údržbu, takže srovnání je orientační.

„Při dnešních cenách často rozhoduje o schválení hypotéky výše vlastních zdrojů. Doporučuji si hypotéku spočítat dřív, než začnete chodit na prohlídky, a vědět, jaký rozpočet banka reálně schválí,“ radí Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Při koupi vycházejte z lokálních cen a vlastního rozpočtu

Celostátní průměr pomáhá ilustrovat vývoj trhu, pro rozhodování o konkrétním nákupu ale nestačí. Na totéž upozorňuje i ředitelka projektu Realiťák roku Monika Lukášová: vždy je nutné vycházet z aktuální hodnoty nemovitosti v dané lokalitě, nikoli z toho, za kolik se podobný byt prodával před lety nebo v jiném místě.

Našetřit 20 % ceny bytu je dnes vzhledem k rozdílnému růstu cen nemovitostí a mezd výrazně náročnější. Pokud vlastní úspory nestačí, záleží na individuální situaci, zda lze využít i jiné možnosti financování. „Existuje několik možností, jak tuto situaci řešit. V první řadě doporučuji obrátit se na rodinu a požádat ji o finanční pomoc nebo půjčku. Pomoci může také zástava další nemovitosti, čímž se zvýší hodnota zajištění úvěru. Každá z těchto variant má své výhody i nevýhody a vyplatí se konzultovat situaci s nezávislým hypotečním specialistou,“ vysvětluje Miroslav Majer.