Přehled trhu s hypotečními úvěry: pokles objemů bude zřejmě pokračovat

Podle údajů ČNB poskytly banky v květnu svým klientům hypoteční úvěry v objemu přes 47 mld. Kč. To je krásný výsledek, a přesto oproti předchozímu měsíci znamená 15% pokles. Březen a duben byly prostě výjimečné měsíce a nyní se vracíme k normálu. Dokonce si myslím, že pokles objemů bude pokračovat.

Vlna zvýšeného zájmu spojeného s předzásobením před zavedením regulace investičních nemovitostí skončila. Stejně tak menší vlna vyvolaná růstem úrokových sazeb a snahou klientů získat ještě na poslední chvíli relativně slušné sazby.

Takže za objemy hypoték nyní stojí koupě nových nemovitostí a přetrvávající vysoký podíl a objem refinancování. 

Úrokové sazby opět stagnují, ovšem na vyšší letové hladině 

Růst úrokových sazeb v posledních třech měsících zvýšil sazby o zhruba 0,3 až 0,4 procentního bodu. To není zásadní změna. Na průměrné hypotéce se bavíme o zvýšení měsíční splátky o nějakých 1 200 Kč. Spíše je nepříjemné, že se nabídkové úrokové sazby přehouply přes symbolický práh bolesti, tedy přes hranici 5 %. 

Tato psychologická hranice sama o sobě má možná do našich myslí větší dopad než prostá řeč čísel. Pro část lidí sazba „nad pět" může znamenat strašidelný les, do kterého se nevstupuje. 

Platební morálka v oblasti hypotečních úvěrů 

Za těch více než pět let, co pravidelně zveřejňuji tyto statistiky, a sleduji tedy také vývoj tzv. nevýkonných hypotečních úvěrů, jsem si již mnohokrát pochvaloval, jak krásně se nám tento parametr drží na úrovni svých historických minim. Platební morálka klientů patří mezi kriticky důležité parametry trhu. Koneckonců dobře splácené hypotéky v důsledku znamenají levnější a lépe dostupné hypotéky. Kdyby se platební morálka začala zhoršovat, banky by zcela jistě byly opatrnější jak ve schvalování, tak při stanovování rizikových marží.

Čas od času zde připomínám, že tato vynikající čísla nebudou trvat navěky. Jsou velmi úzce vázána na zaměstnanost, resp. na kondici ekonomiky. Případná recese, ztráta pracovních míst, růst nezaměstnanosti – to by do nevýkonných úvěrů velmi silně zasáhlo. A ekonomický cyklus je neúprosný. Neptáme se „zda", ptáme se pouze „kdy". 

Zasedání České národní banky 

Bankovní rada České národní banky na svém posledním zasedání rozhodla o zvýšení čtrnáctidenní repo sazby na 3,75 %. Pro zvýšení hlasovalo šest ze sedmi přítomných členů bankovní rady. Zvýšení repo sazby o 25 bps není zásadní. Význam je spíše v demonstraci připravenosti jednat. A trh to čekal. Zvýšení repo sazby bylo zcela zjevně v ceně úrokových swapů již předem zahrnuto. 

Charakteristiky hypotečního trhu 

Doporučuji vaší zvláštní pozornosti sekci „Charakteristiky", která se objevuje jednou za kvartál a v níž přináším zajímavé informace z reportu zveřejňovaného Českou národní bankou. Jak z reportu vyplývá, průměrné splátky rostou, DTI roste a DSTI roste také. 

Průměrný příjem k žádosti o hypotéku poprvé překročil 100 tis. Kč. Není to, myslím, nikde explicitně řečeno, ale z kontextu je zjevné, že se bavíme o součtu příjmů za oba žadatele, což je koneckonců typická situace.

David Eim, GEPARD FINANCE

Celý dokument si můžete pročíst v pdf dokumentu. Na str. 17 najdete výše uveřejněnou tabulku včetně poznámek.